Bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej. Tak wynika z wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2012 roku (www.sn.pl – wyrok SN, III CZP 25/12). Pozostaje jednak pytanie, czy zarząd wspólnoty może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie także od właściciela lokalu.

Aby stwierdzić, jakie prawa do części wspólnej nieruchomości posiada właściciel lokalu, należy sięgnąć do art. 12 u.w.l., zgodnie z którym właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Ponadto zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

To wszystko oznacza, że właściciel lokalu może korzystać z nieruchomości wspólnej tylko proporcjonalnie do udziału wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej, jak posiada, oraz zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości wspólnej.

Takie stanowisko zostało potwierdzone w orzecznictwie. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 marca 2013 roku, (orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA W-wa, I ACa 847/12) wobec właściciela lokalu, który samowolnie korzysta z części nieruchomości wspólnej, bez zgody Wspólnoty, możliwe jest dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, ponad udział wynikający z udziału w nieruchomości wspólnej.

Powyższy wyrok zapadł na na kanwie następującej sytuacji. Jeden z właścicieli lokali zajął część nieruchomości wspólnej, ogrodził ją i stawiał tam samochody. Pozostali właściciele nie wykorzystywali nieruchomości wspólnej w ten sam sposób, ale nie sprzeciwiali się takiemu korzystaniu przez jednego z właścicieli. Uchwalili jednak uchwałę, w której obciążyli go opłatami za to korzystanie. Okazało się, że właściciele lokali (wspólnota mieszkaniowa) mogą obciążyć właściciela lokali opłatami za korzystnie z nieruchomości wspólnej ponad udział wynikający z udziału w nieruchomości wspólnej. Należy jednak pamiętać, że opłaty muszą być ustalone proporcjonalne do zajętej powierzchni. Nie mogą być ustalone w sposób arbitralny ani w oderwaniu od rzeczywistych kosztów związanych z utrzymaniem tych części nieruchomości wspólnej.