Uchwała wspólnoty może wymagać, by właściciel lokalu ponosił minimalne koszty ogrzewania

rozliczenie ciepłaUchwała wspólnoty może wymagać, by właściciel lokalu ponosił minimalne koszty ogrzewania (poza opłatami stałymi). Jest to możliwe w takim zakresie, aby możliwe było zapobieżenie narażenia na większe koszty sąsiadów niedogrzanego lokalu. Z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 5 listopada 2014 roku, II C 1386/13 (orzeczenia.ms.gov.pl). wynika, że wspólnota mieszkaniowa nie jest bezradna, gdy jeden z właścicieli do tego stopnia oszczędza na ogrzewaniu, że powoduje niedogrzanie swojego lokalu, zwiększając koszty ogrzewania sąsiadów. W ten sposób ogrzewa się właśnie kosztem zwiększonego zużycia ciepła u sąsiadów.

Sprawa, która trafiła na wokandę Sądu Okręgowego w Łodzi dotyczyła mieszkanki bloku, która drastycznie oszczędzała na ogrzewaniu swojego lokalu. Twierdziła, że ma nowe okna i podwójne drzwi, co pozwala jej oszczędzać ciepło i powodowało, że temperatura w jej mieszkaniu nie spada poniżej 16 stopni Celsjusza. “Eskimoska” dodawała, że lubi zimne powietrze, w dzień dogrzewa się piekarnikiem przy pieczeniu oraz jeżdżąc na rowerze stacjonarnym, a na noc obniża temperaturę w pokoju, w którym śpi, a także w pokojach nieużytkowanych oraz w przypadku krótkich wyjazdów, a wszystko to daje efekt w postaci niskiego zużycia energii cieplnej.

Z uwagi na skargi sąsiednich lokali, u których odczyty zużycia ciepła znacznie przekraczały 100 GJ, wspólnota mieszkaniowa wprowadziła uchwałą obowiązek ponoszenia minimalnych kosztów ogrzewania na poziomie 10 GJ. Uchwałę zaskarżyła oszczędna właścicielka. Biegły sądowy do spraw techniki grzewczej wyliczył, że do ogrzania jej mieszkania do 16 stopni, konieczne było zużycie 27 GJ, a do 18 stopni 31 GJ. Biegły wskazał wyraźnie, że zużycie energii cieplnej w poszczególnych lokalach wynika nie tylko z upodobań mieszkańców i dążenia do utrzymania odpowiadającej im temperatury, ale także z potrzeby ogrzewania mieszkania właścicielki, która zaskarżyła uchwałę. Właściciele lokali sąsiadujących z jej lokalem nie mają możliwości uniknięcia ogrzewania jej mieszkania. W związku z czym większy jest koszt zużycia energii cieplnej dostarczanej do ich lokali mieszkalnych.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że w przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki do uchylenia uchwały w oparciu o przepis art. 25 ust. 1 u.w.l.. W szczególności zaskarżona uchwała nie jest niezgodna z zapisami ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tekst jednolity: Dz. U. 2012 r. poz. 1059 z późn. zm.). W myśl art. 45a cytowanej ustawy, wysokość opłat za energię cieplną powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła (ust. 4). Przepis ten stosuje się odpowiednio do ustalania przez odbiorcę – właściciela lub zarządcę budynku – opłat dla lokatorów, do których ciepło dostarczane jest z własnych źródeł i instalacji cieplnych (ust. 5). Koszty zakupu ciepła rozlicza się na podstawie wskazań ciepłomierzy, innych wprowadzonych do obrotu urządzeń wskaźnikowych lub powierzchni albo kubatury lokali (ust. 8).

Treść powołanych przepisów wskazuje na to, iż każdy powinien płacić za rzeczywiście zużytą przez siebie energię cieplną. Należałoby zatem przyjąć, że powódka powinna uiszczać opłaty stosownie do wskazań swojego ciepłomierza. Nie można jednak tracić z pola widzenia tego, że postępowanie powódki powoduje, iż jej sąsiedzi de facto płacą częściowo za ogrzewanie jej mieszkania. W sprawie należało zatem wyważyć interes powódki, który przejawia się w uprawnieniu do niskiego zużycia energii cieplnej oraz interes innych lokatorów, którzy mają prawo płacić wyłącznie za zużywaną przez siebie energię cieplną. Wyżej poczynione rozważania wskazują na to, iż interes powódki narusza sferę interesów jej sąsiadów, co powoduje, iż nie zasługuje on na ochronę. Jak stanowi art. 140 Kodeksu cywilnego, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Reasumując, przy uchwalaniu minimalnych kosztów ogrzewania, należy wskazać dość niską wartość tak by umożliwić właścicielom lokali wybór, czy chcą oszczędzać energie cieplną. To oszczędzanie na ogrzewaniu musi odbywać się jednak w rozsądnych granicach i nie może odbywać się wyraźnym kosztem sąsiadów.

Dodaj komentarz