Wspólnota mieszkaniowa może nakładać na właścicieli lokali opłaty, które są związane z wykonywaniem prawa własności, czyli np. utrzymaniem budynku, rozliczeniem mediów. Nie może natomiast kreować jakichkolwiek innych obowiązków niewynikających z przepisów o ustawie o własności lokalu, w tym obowiązków o charakterze gwarancyjnym, czy kar prewencyjnych.
Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 stycznia 2014 roku, sygn. I ACa 1394/13. (orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok I ACa 1394/13) Sprawa dotyczyła wodomierzy. Zgodnie z uchwałą wspólnoty właściciel, u którego stwierdzono ingerencję w urządzenie pomiarowe, zostanie obciążony kosztami ekspertyzy urządzenia i karą regulaminową w wysokości 500 zł.
Uznał, iż żaden przepis prawa nie zezwala Wspólnocie Mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Brak jest podstaw do przyjmowania przez wspólnotę mieszkaniową regulacji, o charakterze prewencyjnym, mającym zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. Wspólnota nie może kreować stosunku obligacyjnego w stosunku do jednego z jej członków. (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8.09.2010 r, VI ACa 76/10)
Naruszenie obowiązków związanych z użytkowaniem lokali zgodnie z ich społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, czyli spowodowanie ingerencji w urządzenie pomiarowe, może skutkować powstaniem innych roszczeń opartych na przepisach Kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali. W tym miejscu warto zaznaczyć, że takie zachowania mogą mieć także skutki wynikające z prawa karnego.
Natomiast obciążenie przez wspólnotę właściciela lokalu bezwzględną lub rozszerzoną odpowiedzialnością odszkodowawczą o charakterze gwarancyjnym, w tym z tytułu czynów niedozwolonych, wykraczającą poza tą, która obciąża go z tytułu prawa własności, nie znajduje oparcia w przepisach prawa.
28 opinii na temat “Wspólnota nie nałoży kary regulaminowej”
A co jeśli mieszkaniec bez zgody wspólnoty zetnie drzewo na terenie wspólnoty. Czy administracja, zarząd lub wspólnota może wyciągnąć jakieś konsekwencje?
Zarząd wspólnoty nie może swobodnie ustalać kar np. 500 zł grzywny za jedno drzewo, ale może zgłaszać takie przypadki organom ścigania. Jest to bowiem wykroczenie, a w pewnych przypadkach przestępstwo. Właściwie zarząd mógłby też żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnym w kodeksie cywilnym, ale nie zawsze będzie to celowe, by zarząd miał się tym zajmować.
Witam. Co może zrobić wspólnota w sytuacji zastawiania śmietników pojazdami co powoduje brak odbioru śmieci na terenie prywatnym?
Może post factum zadzwonić na Policję lub Straż Miejska. Aby zapobiec takiej sytuacji, ma jednak całą gamę możliwości od zainstalowania atrapy słupka parkingowego czy kamery po wystąpienie o zmianę organizacji ruchu i odpowiednie znaki drogowe.
Witam serdecznie.
A co jeśli przytrafiła mi się taka sytuacja ,że spiesząc się na zajęcia na uniwersytecie zostawiłam śmieci pod skrzynkami na listy z przekonaniem że później je zabiorę… Okazało się że jakiś Pan przyszedł do mnie wieczorem i powiedział że za zaśmiecanie bloku jest kara tj. 250 zł … Niestety nie chciał zrozumieć,że to nie miało na celu zaśmiecania… ??
A co wspólnota może zrobić właścicielowi, który po kilka miesięcy zalega z opłacaniem na fundusz remontowy i inne stałe opłaty?
Może naliczyć odsetki. Może go pozwać do sądu o zapłatę.
Można to zlecić kancelarii prawnej np. mojej. W tym celu proszę o kontakt.
Witam mecenasie. Mam pytanie. Małżonkowie są wspolwlascicielami lokalu mieszkalnego we wspólnocie (8 lokali). W trakcie głosowań ile posiadają głosów 1 czy 2. Ważne ponieważ niektórzy twierdzą, że 1. A sąsiedni lokal po śmierci właściciela w ramach spadku posiada matka i syn i twierdzą, że mają prawo do 2. głosów. Czy faktycznie?
We wspólnocie (nie: w spółdzielni) głosuje proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Jedynie w wyjątkowych przypadkach można przeprowadzić głosowanie w trybie 1 właściciel 1 głos. Zachęcam do zapoznania się
– Jak współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej?
– Jeden właściciel jeden głos (tryb podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej)
Witam. We wspólnocie mamy halę garażową będącą w całości częścią wspólną, natomiast mieszkańcy mają zapisane w aktach notarialnych wyłączne prawo użytkowania przypisanych im miejsc parkingowych. Na niektórych miejscach mieszkańcy trzymają różnego rodzaju dobra typu kartony itp, co jest zagrożeniem pożarowym. Jak w tej sytuacji można wyegzekwować uporządkowanie miejsc parkingowych?
Wspólnota ma mimo wszystko duże spektrum możliwości. Zaczynając od zwrotu kosztów Wspólnoty wywołanych takim działaniem, po sprawy sądowe, a nie wykluczając nawet w uporczywych i wyjątkowych przypadkach możliwość zlicytowania lokalu. Wspólnota nie może po prostu ustalać z góry kar i na tym zarabiać. Nie oznacza to jednak, że właściciele lokali są bezkarni i nie zostaną za to obciążeni.
Zachęcam do kontaktu z adwokatem np. w mojej osobie (zakładka Kontakt) w celu uzyskania przez Wspólnotę odpłatnej pomocy prawnej. Pomogę doprecyzować regulamin a także ukierunkować odpowiednie działania przeciwko takiemu procederowi.
Jak jest z remontem wykonywanym po godzinie 20:00 i czym może spółdzielnia zagrozić jeśli ktoś będzie pracował do tej 22:00 ?
Sugeruję spytać się w pierwszej kolejności spółdzielni, czy jest regulamin porządku domowego, a w przypadku naruszeń ciszy wezwać policję lub straż miejską.
Otrzymałam pismo ze wspólnoty, że mam zdemontować grzejnik w łazience, ponieważ jego używanie zagraża innym lokatorom, ponieważ w łazienkowych grzejnikach są bakterie, które zagrażają życiu innym (tak brzmiało to w piśmie od wspólnoty). Nadmienię tylko ze mam chorego ojca (nowotwór krtani). Ze względu na niego pojawił się grzejnik, ponieważ w łazience pojawił się grzyb. Po zamontowaniu grzejnika, mamy spokój z tym paskudztwem… Przez 40 lat grzejniki były, zmienił się zarząd i wszystkim zdemontowano tłumacząc, że zagrażają one innym. Teraz wspólnota grozi mi kara pieniężna i policja. Czy to jest zgodne z prawem?
Witam,
czy wspólnota mieszkaniowa może nałożyć karę za nie posprzątanie klatki schodowej przez właściciela mieszkania ?
Witam,
Czy wspólnota mieszkaniowa może obciążyć jednego z członków kosztami za usługę, a w przypadku odmowy zapłaty „wejść na konto” , bez wyroku sądowego?
Czy to wogole możliwe?
Bez wyroku sądowego lub innego podobnego dokumentu jak ugoda sądowa czy poddanie się egzekucji w akcie notarialnym Wspólnota na konto nie wejdzie. Natomiast bez sprecyzowania „usługi” nie sposób odpowiedzieć na pierwsze pytanie.
Dzień dobry!
A jeśli wspólnota przegłosuje uchwałą opłatę/karę za nieprawidłową segregację (a konkretnie za pozostawianie odpadów budowlanych w miejscu odbioru odpadów wielkogabarytowych, bo to jest problemem) ? Czy w takim wypadku taka uchwała ma moc prawną i można ją zastosować w odniesieniu do właściciela, który takie „zaśmiecanie” uskutecznia – zmuszając wspólnotę do ponoszenia kosztów usuwania tych odpadów, czyli de facto obciążając tym kosztem wszystkich mieszkańców. Czy możemy taką „karę” doliczyć właścicielowi do opłat związanych z użytkowaniem lokalu?
Dzień dobry, jeśli Wspólnota poniosła koszt utylizacji nieprawidłowo pozostawionych odpadów, to wszelkie próby odzyskania tych należności (nieważne czy reguluje to uchwała czy nie) będą traktowane jako dochodzenie odszkodowania, a jego uiszczenie przez winowajcę naprawieniem tej szkody. Niezgodną z ustawą karą byłoby domaganie się dodatkowych pieniędzy i na przykład ulokowanie ich na funduszu remontowym.
Dzień dobry. Mamy we wspólnocie następującą sytuację. Wskutek zgłoszenia lokatora PINB nałożył na Wspólnotę obowiązek remontu budynku (jednego z pięciu). Zarząd nie odwołał się od decyzji PINB, natomiast proponuje zaciągnięcie kredytu na ponad milion, by wyremontować budynek. Przygotowano stosowną uchwałę „kredytową” i straszy się mieszkańców, że jeśli nie zgodzą się na zaciągnięcie kredytu, zostanie na nich nałożona kara. Czy PINB może nałożyć karę na mieszkańców, czy na tym etapie można rozdzielić budynki wspólnoty tak, by zwiększyć fundusz w remontowanym budynku, ew. podzielić wspólnotę na pięć mniejszych. Czy Pana kancelaria się zajmuje takim podziałem i jakie są koszty? Dzięki i pozdrawiam
Witam Mecenasie. Mam krótkie pytanie – co jeśli wspólnota mieszkaniowa nie zezwala na ogrodzenie ogródka przynależącego do mieszkania? Ogródek jest ogrodzony jedynie siatką, z każdej strony są sąsiedzi. Kupując mieszkanie z ogródkiem miałam zamiar ten ogródek ogrodzić, chciałabym mieć trochę prywatności, mam psy, które stresują się obecnością dzieci w ogródki obok. W efekcie tego, że według regulaminu wspólnoty nie mogę ogródka ogrodzić, w ogóle z niego nie korzystam. Wspólnota argumentuje to względami estetycznymi – twierdzą, że każdy powinien mieć takie same ogrodzenia, jednak mieszkańcy nie mogą dojść do porozumienia, bo jak wiadomo każdemu podoba się co innego. Mi jest wszystko jedno, chcę mieć po prostu ogrodzenie. Serdecznie proszę o poradę czy wspólnota może nałożyć na mnie jakieś kary za ogrodzenie ogródka.
Z góry serdecznie dziękuję
Dzień dobry,
W regulaminie wspólnoty jest zapis, że obowiązuje zakaz grillowania na balkonach oraz przechowywanie butli gazowych na terenie nieruchomości. Tym czasem sąsiad na balkonie ma grilla gazowego z którego regularnie korzysta i utrudnia sąsiadom życie.
Wspólnota nie reaguje na zgłoszenia. Jak można wpłynąć na wspólnotę aby zaczęli egzekwować przepisy regulaminu?
Witam co w sytuacji gdy zarządca wspólnoty nie zezwala na ocieplenie części strychu watą do izolacji,(materiał nie jest łatwopalny a zarządca upiera się że tak)chodzi o wyłożenie waty na pewnej części podłogi strychowej (nie użytkowanej),co w sytuacji gdy zrobię to bez zgody wspólnoty co wtedy ?zaznaczam że obdzwanialem PSP i nadzór budowlany i z ich strony nie ma przeciwskazań ale nie wystawiają żadnej zgody na papierze bo to jest zbędne tak twierdzą, czy wtedy wspólnota może podjąć działania prawne ?jeśli tak to jakie i czy grozi za to kara finansowa?
Witam. Czy Wspólnota może naliczyć karę finansową za zakręcony zawór ciepła w mieszkaniu niezamieszkałym? Taką karę otrzymałam zgodnie z uchwałą podjętą rok przed kupnem mieszkania i o której nie miałam pojęcia.
Wspólnota nie może naliczać kar. Może jednak przyjąć regulamin i naliczać opłaty także wtedy, gdy lokal korzysta z ciepła tylko biernie.
Dzień dobry. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nałożył na mnie karę w wysokości 1026 zł za przycinanie witek wierzby stojącej przed moim oknem. Zarząd powołał się na regulamin porządku domowego i wystawił rachunek (zgodnie z zapisami regulaminu: §4pkt. 2a: „Zabrania się zanieczyszczania i niszczenia wspólnych części budynku oraz zieleni” oraz §5 pkt. 1: „Mieszkańcy są zobowiązani do naprawienia na własny koszt wszelkich szkód powstałych na terenie posesji z ich winy, a w przypadku naprawienia takiej szkody przez Wspólnotę do pokrycia kosztów usunięcia szkody na pierwsze wezwanie. Dotyczy to także zwrotu kosztów usunięcia skutków naruszeń regulaminu”). Nie zostały mi przedstawione żadne ekspertyzy rzeczoznawców stwierdzające „stopień zniszczenia” wierzby i wycenę szkody, żadne uchwały Zarządu, nic oprócz pisma przewodniego i rachunku. Dodatkowo, zaszantażowano mnie, że jeżeli nie zapłacę nałożonej na mnie kary, to nie zostanie mi wydane zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami (potrzebne do sprzedaży mieszkania). Dla wyjaśnienia: przedmiotowa wierzba stoi przed moim oknem i jej witki dalej się rozrastają zacieniając mi mieszkanie, nie zalegam z żadnymi innymi (oprócz w/w) opłatami. Czy Zarząd Wspólnoty może nałożyć na mnie w/w karę? Czy może uzależniać wydanie zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami od zapłacenia w/w kary? Proszę o radę co mam w takiej sytuacji zrobić. Dziękuję.
Wspólnota nie może karać, a co najwyżej dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych wynikających z powszechnie obowiązujących przepisów prawa.
Zaświadczenie o niezaleganiu do niczego formalnie nie jest potrzebne, gdyby jednak praktycznie było potrzebne, mógłby Pan założyć sprawę w sadzie o ustalenie nieistnienia minusowego salda.
Czy wspolnota mieszkaniowa ma prawo naliczyc kare za nieogrzewane mieszkanie. Podstawa do naliczonej kary jest uchwala z dnia 02/2023, ktora otzrymalam w lutym 2024 wraz z kara (po 12 miesiacach od jej uchwalenia). Zarzadca wysylajac uchwale 12 miesiecy wczesniej zle wpisal moj email adres, w zwiazku z czym nie mialam wiedzy o tej uchwale. Mieszkam za granica, wiec nie mialam wiedzy o uchwale a co za tym idzie swiadomego wyboru i zastosowania sie do postanowien w niej zawartych. Kara przyszla juz na wlasciwy adres email. Czy ponosze odpowiedzialnosc za bledy zarzadcy, ktory mnie nie poiformowal o powstaniu nowej uchwaly przez 12 miesiecy? Czy w swietle prawa polskiego mozna mnie karac wstecz? Jesli uchwal dotarla do mnie w lutym 2024, to czy zarzad moze mnie ukarac za rok 2023, kiedy to uchwala powstala ale bez mojej wiedzy.